velikost textu

Právní důvody zániku nájmu bytu se zvláštním přihlédnutím k výpovědi z nájmu

Upozornění: Informace získané z popisných dat či souborů uložených v Repozitáři závěrečných prací nemohou být použity k výdělečným účelům nebo vydávány za studijní, vědeckou nebo jinou tvůrčí činnost jiné osoby než autora.
Název:
Právní důvody zániku nájmu bytu se zvláštním přihlédnutím k výpovědi z nájmu
Název v angličtině:
Legal reasons for termination of apartment lease with specific reference to notice of apartment termination
Typ:
Disertační práce
Autor:
JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D.
Školitel:
doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D.
Oponenti:
prof. JUDr. Jan Dvořák, CSc.
JUDr. Bohuslav Petr, Ph.D.
Id práce:
53506
Fakulta:
Právnická fakulta (PF)
Pracoviště:
Katedra občanského práva (22-KOP)
Program studia:
Teoretické právní vědy (P6801)
Obor studia:
Soukromé právo I - Občanské právo, obchodní právo, civilní proces (SI)
Přidělovaný titul:
Ph.D.
Datum obhajoby:
12. 12. 2011
Výsledek obhajoby:
Prospěl/a
Jazyk práce:
Čeština
Abstrakt:
ABSTRAKT Tato práce je věnována tématu zániku nájmu bytu se zvláštním přihlédnutím k výpovědi. Ambicí autora bylo tuto problematiku komplexně shrnout a popsat s ohledem na dostupnou judikaturu i závěry právní nauky. Práce slouží rovněž k prezentaci autorových úvah de lege lata i de lege ferenda, z pohledy vědy i právní praxe. Platná právní úprava je hodnocena v komparaci s úpravou, která má nabýt účinnosti 1.11.2011 (zák. č. 132/2011 Sb.), popř. která je teprve připravována (návrh nového občanského zákoníku). Část práce je věnována i srovnání se zahraničím. Platná právní úprava je pochopitelně i hodnocena s ohledem na její využití v současné praxi. Vedlejším cílem autora bylo vytvořit práci, která by byla využitelná pro studenty právnických fakult, popř. pro odborníky z praxe. Úvodní část práce je věnována způsobu zániku nájmu bytu v obecné rovině. Nájem bytu jako chráněný právní vztah může zaniknout pouze zákonem předvídaným způsobem. Obecně uznávanými způsoby zániku nájmu bytu jsou dohoda, odstoupení, výpověď, uplynutí doby, skončení výkonu práce pro pronajímatele, zánik členství v družstvu, smrt nájemce, splynutí nájemce a pronajímatele v jedné osoby, zničení bytu. V oblasti zániku nájmu bytu je omezena smluvní volnost stran. Pronajímatel s nájemcem si nemohou dohodnout způsob zániku nájmu, který by byl v neprospěch nájemce. Nemohou si tak např. sjednat jiný výpovědní důvod, než stanoví zákon. Nemohou si ani např. sjednat rozvazovací podmínku, že nájem automaticky zanikne, pokud nájemce nezaplatí nájemné za dobu delší než tři měsíce. Jakákoliv dohoda, která se odchyluje od zákona v neprospěch nájemce, je neplatná. V dalších částech práce autor podrobně rozebírá jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu. Právně nejméně konfliktním způsobem zániku nájmu bytu je bezesporu dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem. Tato dohoda musí mít vždy písemnou formu a musí z ní jednoznačně vyplývat vůle obou smluvních stran nájem bytu ukončit. Nájem bytu pak končí ke dni, na kterém se pronajímatel s nájemcem dohodli. Nájemce nemá nárok na zajištění bytové náhrady. Naopak právně nejproblémovějším způsobem zániku nájmu je výpověď, zejména pak výpověď pronajímatele. Problematice výpovědi z nájmu bytu je věnována stěžejná část práce. Pozornost je v úvodních pasážích věnována zejména podmínkám, které musí být splněny, aby výpověď nabyla účinnosti. Pronajímatelé např. někdy na listině obsahující výpověď neoznačí adresáta – tj. nájemce, jeho jméno uvedou pouze na obálce zásilky. V takovém případě si ale pronajímatel způsobil, že takovou listinu nelze vůbec považovat za výpověď z nájmu bytu. Naopak například častým omylem nájemců je, že si výpověď musí osobně převzít, aby mohla být považována za doručenou. Opak je pravdou. V práci je podrobně rozebírána především výpověď ze strany pronajímatele. Ten může nájem bytu vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů. U výpovědních důvodů, které jsou v zásadě sankcí za nájemcovo chování (např. nájemce neplatí nájemné), se nevyžaduje přivolení soudu. Výpověď nabývá účinnosti již doručením nájemci a je na něm, pokud není ochoten byt vyklidit, aby se proti výpovědi bránil žalobou a v soudním řízení prokázal, že výpovědní důvod tvrzený pronajímatelem neexistuje. U výpovědních důvodů, jejichž vznik nemůže nájemce ovlivnit svoji vůlí (např. pronajímatel potřebuje byt pro sebe), se stále vyžaduje přivolení soudu. Bez tohoto přivolení nemůže výpověď nabýt účinnosti. Tato praxe má skončit s účinností nového občanského zákoníku, který již institutem přivolení soudu nepočítá. Pronajímatel si vždy musí pečlivě zkontrolovat před odesláním výpovědi, jestli výpověď obsahuje všechny podstatné obsahové náležitosti. Ty se liší v závislosti na tom, jestli se jedná o výpověď s přivolením soudu nebo bez přivolení. V práci jsou detailně popsány. Dále jsou velmi podrobně rozebrány jednotlivé výpovědní důvody. Rozsáhle je pracováno zejména s judikaturou, která je u některých obecně formulovaných výpovědních důvodů naprosto nezbytnou pomůckou. V případech, kde je to vhodné, autor připojuje i rozbory konkrétních kauz. U každého výpovědního důvodu se autor věnuje i právnímu stavu, který nastane po 1.11.2011 v důsledku účinnosti zákona č. 132/2011 Sb. (tzv. bytové novely občanského zákoníku). Důsledná pozornost je u každého výpovědního důvodu věnována i srovnání současné právní úpravy s návrhem nového občanského zákoníku. V souvislosti s výpovědi, ke které je zapotřebí přivolení soudu, je v práci zapracována i procesní rovina problematiky. Zmínka byla rovněž věnována problematice práva na bydlení, bytových náhrad a vyklizení nájemce, neboť se jedná o téma se zánikem nájmu bezprostředně související. Samostatná podkapitola je věnována srovnání výpovědi pronajímatele se zahraniční úpravou. Autor se zaměřil na nejbližší sousedy České republiky, konkrétně na Rakousko, Německo a Slovensko. Samostatná podkapitola je věnována rovněž srovnání současné úpravy výpovědi s návrhem nového občanského zákoníku. Odkazy na návrh nového kodexu jsou však průběžně činěny i na jiných místech v textu práce. V další částí práce se autor zabývá výpovědi ze strany nájemce. Zaměřuje se na srovnání požadavků kladených na výpověď pronajímatele a na výpověď nájemce, na obsahové náležitosti a na formu výpovědi . Následuje odstoupení od nájemní smlouvy, které je v současné době možné pro případ nejzávažnějšího porušení povinností ze strany nájemce nebo pronajímatele. Úskalím současné úpravy je, že v případě odstoupení je nutné řešit složité otázky vydání bezdůvodného obohacení. Návrh nového občanského zákoníku z uvedeného důvodu již s odstoupením od nájemní smlouvy nepočítá a nahrazuje ho možností vypovědět nájem bez výpovědní doby. Nájem bytu může rovněž zaniknout uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Podle platného a účinného občanského zákoníku není možná automatická prolongace nájmu, pakliže pronajímatel neučiní kroky směřující k vyklizení nájemce po uplynutí doby nájmu. To se má změnit s příchodem nového občanského zákoníku, který s prolongací nájmu bytu opět počítá. Zvláštním případem nájmu byt na dobu určitou je i sjednání nájmu na dobu výkonu určité práce. Skončením výkonu této práce nájem zaniká. V případě ale, že jsou tyto práce vykonávány přímo pro pronajímatele, neskončí nájem hned, v určitých případech dokonce nemusí skončit vůbec. Pravidla stanoví občanský zákoník a jsou v práci popsána. Pakliže je nájemce členem bytového družstva a toto členství mu zanikne, zanikne mu ze zákona i nájem bytu. Pozornost je dále věnována důsledkům smrti nájemce a opuštění bytu. Smrt nájemce vede k zániku nájmu bytu v případě, že nejsou splněny podmínky přechodu nájmu na osoby jiné. Opuštění bytu zánik nájmu nezpůsobí. Nájem bytu může zaniknout rovněž splynutím osoby nájemce a osoby pronajímatele (např. nájemce byt koupí, zdědí, je mu darován apod.). Nájem bytu může rovněž zaniknout zničením bytu, což lze považovat za zvláštní případ vzniku nemožnosti plnění ze strany pronajímatele. Autor se v této pasáži zabývá i jinými případy nemožnosti plnění ze strany pronajímatele. V posledním kapitole se autor zabývá možnostmi zániku nájmu bytu v řízeních, ve kterých dochází k vynucené změně vlastnictví k bytu nebo domu, tj. v řízení vyvlastňovacím, v řízení exekučním a v řízení insolvenčním. Pozornost je věnována též problematice veřejných dražeb.
Abstract v angličtině:
ABSTRACT This dissertation deals with the termination of the apartment lease with specific reference to notice of lease termination. The author’s ambition was aimed at complex summarizing and describing these problems with respect to the available jurisdiction and results of the legal science. The dissertation presents the author’s de lege lata and de lege ferenda considerations and also presents the author’s views on the topical and controversial issues which are contentious from the point of view of practice. The legal regulation in effect is evaluated in comparison with the regulation that is to come in force on November 1, 2011 (Act No. 132/2011 Sb.), possibly which is being prepared only (draft Civil Code). Some part of the dissertation also compares the situation abroad. The legal regulation in effect is evaluated with respect to its use in current practice. The secondary author‘s objective was to create the course book that could be used by the legal faculties’ students and possibly by legal professionals. The introductory part is focused on the way of the apartment lease termination at the common level. The lease of the apartment is a protected legal relation that could be terminated by the legal way only. An agreement, withdrawal of the agreement, termination, completing the work for the lessor, termination of the housing association membership, lessee’s death, lessee and lessor fusion and apartment destruction are the commonly accepted ways of the apartment lease termination. Freedom of action of both sides is restricted within the apartment lease termination. The lessor and the lessee cannot agree on the way of apartment lease termination that could be viewed as some kind of disadvantage for the lessee. So they are not allowed to agree on some other reasons for notice different from the provisions of the law. They could not agree on the resolutive condition that the apartment lease automatically terminate unless the lessee does not pay the lease for the period longer than three months. Any agreement diverging from the law and could be viewed as some kind of disadvantage for the lessee is invalid. In other parts of the dissertation the author describes single ways of the apartment lease termination in details. Undoubtedly the agreement between the lessor and lessee appears to be the least disputed way of the apartment lease termination. This agreement shall be always in a written form and both contracted sides shall express their will in an unequivocal way. The apartment lease terminates on the day that has been agreed by both sides. The lessee does not have a claim to apartment recompense. On the contrary from the legal point of view giving notice appears to be the most troubled way of the apartment lease termination, especially the notice given by the lessor. Problems of the apartment lease termination are comprised in this dissertation. Special attention is paid to conditions that must be met for the notice to come into effect. Lessors sometimes do not include the name of adresee – i.e. lessee in their document contending the notice. They write the adresee’ s name in the envelope of consignment only. But in this case the lessor caused that the document cannot be considered as a notice of lease termination. On the contrary that is a very often mistake of lessees they believe they have to receive the notice personally, but it proves contrary. The dissertation is focused on the notice given by the lessor. He/she can give the notice on the basis of reasons under the rule of law. In case of reasons for notice which are sanctions as a consequence of lessee’s behaviour (e.g. the lessee does not pay the lease) the consent of court is not demanded. The notice enters into force due to delivering to the lessee and it is up to him/her to clear out the apartment and bring a legal action against the lessor and prove the absence of the notice reasons given by the lessor. In case of notice reasons which cannot be influenced by the lessor’s will (e.g. the lessor needs the apartment for his/her own use) the consent of court is still demanded. Without this consent the notice cannot enter into force. This practice should end due to the new Civil Code coming into effect that does not take the consent of court into account. Before sending off his notice the lessor has to check very carefully whether the notice includes all of content particulars. They are differing in dependence on the kind of notice – with the consent of court or without this consent. They are described in details within this dissertation. Further single notice reasons are analyzed in details. Especially jurisdiction is focused in details because it appears to be the necessary clue in case of notice reasons which are commonly formulated. In appropriate cases the author presents some analyses of particular causes. In every notice reason the author pays his attention to legal status subsequently after November 1, 2011 when Act No. 132/2011 Sb. comes into effect ( so called Civil Code housing amendment). Consistent attention is paid in case of each notice reason to the comparison between the present legal regulation and draft Civil Code. In the connection with the notice, when the consent of court is a necessity, the procedural level of problems is incorporated in the dissertation. Problems of the right to housing, housing recompense and eviction of the lessee were also mentioned within the dissertation because this a topic closely connected with the lease termination. The separate chapter deals with comparison between the notice and the foreign legal regulations. The author focused on the Czech Republic closest neighbours, particularly Austria, Germany and Slovakia. The separate chapter deals with the comparison between the present notice and the one according to the new Civil Code. However references to the new code are continuously made within the whole dissertation. In the other part of the work the author deals with the notice given by the lessee. He focused on the comparison of requirements to the lessor’s notice and the lessee’s notice, on the content particulars and the form of notice. The withdrawal of apartment lease follows which is presently possible in case of the most serious infringement of duty either caused by the lessee or by the lessor. In case of withdrawal it is necessary to solve difficult problems connected with unjust enrichment. New Civil Code draft does not take the withdrawal of apartment lease into account, but it substitutes for the possibility of the notice without any period of cancellation. The apartment lease can also terminate due to the termination of the agreed time. According to the Civil Code in effect the automatic prolongation of the apartment lease is not possible unless the lessor takes some measures towards to lessee eviction after the apartment lease termination. This situation should be changed due to the new Civil Code coming into effect in which the prolongation of the apartment lease is included again. The special case of the apartment lease for a determinated period is a lease agreement on performing particular work within the necessary time. This lease terminates due to completing the work. In case the work is not performed for the lessor directly, the apartment lease does not terminate immediately. In some cases it does not need to terminate at all. The rules are set down by the Civil Code and they are described in the dissertation. In case the lessee is a member of the housing association and this membership terminates, his/her apartment lease terminates according to the law, too. Further the attention is paid to the consequences of the lessee’s death and leaving the apartment. The lessee’s death leads to the apartment lease termination in case the conditions of the apartment lease devolution on other persons are not met. Leaving the apartment does not cause the apartment lease termination. The apartment lease can terminate in case of the lessor and lessee fusion (e.g. the lessee buys the apartment, inherits the apartment or the apartment is gifted to him/her etc.). The apartment lease can also terminate in case of apartment destruction that could be viewed as a special case of fulfillment impossibility by lessor. The author also pays his attention to other cases of fulfillment impossibility by lessor. In the last chapter the author deals with the possibilities of the apartment lease termination in proceedings in which the enforced change of apartment or house possession occur, i.e. in dispossession, execution and insolvency proceedings. The attention is also paid to vendue problems.
Dokumenty
Stáhnout Dokument Autor Typ Velikost
Stáhnout Text práce JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D. 1.26 MB
Stáhnout Abstrakt v českém jazyce JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D. 44 kB
Stáhnout Abstrakt anglicky JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D. 45 kB
Stáhnout Posudek vedoucího doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D. 749 kB
Stáhnout Posudek oponenta prof. JUDr. Jan Dvořák, CSc. 642 kB
Stáhnout Posudek oponenta JUDr. Bohuslav Petr, Ph.D. 370 kB
Stáhnout Záznam o průběhu obhajoby 221 kB