Zajištění a utvrzení postavení pronajímatele bytu

• Thesis title in Czech: Zajištění a utvrzení postavení pronajímatele bytu
• Thesis title in English: Securing the position of the lessor
• Key words: nájem bytu, zajištění a utvrzení dluhu, jistota
• English key words: apartment lease, security of debt, security
• Academic year of topic announcement: 2021/2022
• Thesis type: diploma thesis
• Thesis language: čeština
• Department: Department of Civil Law (22-KOP)
• Supervisor: prof. JUDr. PhDr. David Elischer, Ph.D.
• Author: hidden - assigned and confirmed by the Study Dept.
• Date of registration: 04.10.2021
• Date of assignment: 04.10.2021
• Confirmed by Study dept. on: 19.01.2023
• Date and time of defence: 19.01.2023 13:05
• Venue of defence: Právnická fakulta UK, nám. Curieových 7, Praha 1, 406, 406, 406
• Date of electronic submission: 06.12.2022
• Date of proceeded defence: 19.01.2023
• Opponents: prof. JUDr. Jan Dvořák, CSc.

Preliminary scope of work

Cílem předkládané práce je analýza institutů zajištění a utvrzení postavení pronajímatele bytu a s tím související ochranou nájemce jako slabší smluvní strany. Jejím těžištěm je zevrubné srovnání s právní úpravou Spolkové republiky Německo, která sloužila jako inspirační zdroj zákonodárce. Práce je členěna do úvodu, čtyř částí postupně analyzujících uvedenou problematiku a závěru.
První část se věnuje popisu geneze institutu nájmu a bližší deskripci jeho úpravy ve vybraných historických etapách. Druhá část práce se vypořádává s platnou úpravou nájmu bytu. Nejprve dochází k jejímu vymezení v rámci systematiky závazkového práva, včetně popisu pojmových znaků nájmu. Následuje popis předmětu a subjektů nájmu bytu. Zvláštní pozornost je poté věnována analýze práv a povinností pronajímatele a nájemce, přičemž je akcentována ochrana nájemce jako slabší smluvní strany.
Problematika zajištění a utvrzení dluhů je rozebrána ve třetí části předkládané práce. Po jejím obecném přiblížení následuje právní úvaha o předmětu zajištění a utvrzení. Pro vymezení teoretických východisek předmětné problematiky obsahuje práce analýzu funkcí a znaků zajišťovacích a utvrzovacích prostředků. Na základě dosažených výsledků právní analýzy je třetí část práce uzavírána teoretickým pojednáním o jejich možném dělení.
Čtvrtá část tvoří jádro celé práce a na základě dosažení výsledků předešlých částí předkládané práce v ní dochází k zevrubnému zkoumání zajišťovacích a utvrzovacích prostředků, kterými zákonodárce vybavuje pronajímatele bytu, čili jistotou (kaucí), smluvní pokutou a zadržovacím právem pronajímatele. Pro zhodnocení kvality platné právní jsou výše uvedené instituty podrobeny komparaci s jejich protějšky podle německého občanského zákoníku. Komparace obsahuje analýzu německý zdrojů v čele s rozhodnutími Spolkového soudního dvora a relevantní komentářovou literaturou.
Závěr práce bilancuje provedenou komparaci, jejímž východiskem je, že ačkoli německá právní úprava obsahuje oproti české právní úpravě v mnoha ohledech přísnější ochranu nájemce jako slabší smluvní strany, jsou některé její aspekty pro pronajímatele příznivější než v tuzemské právní úpravě. Zejména nepřehlednost a přetrvávající nekonzistentní názor zákonodárce jsou shledávány jako největší problémy české právní úpravy zajištění a utvrzení pronajímatele bytu.

Preliminary scope of work in English

The aim of this thesis is to analyse the institutes of securing the position of the lessor of an apartment and the related protection of the lessee as a weaker contractual party. Its focus is on a detailed comparison with the legislation of the Federal Republic of Germany, which served as a source of inspiration for the legislator. The thesis is structured into an introduction, four parts analysing the issues presented above and a conclusion.
The first part is devoted to the description of the genesis of the institution of lease and a more detailed description of its regulation in selected historical stages. The second part of the thesis deals with the current regulation of the lease of an apartment. Firstly, it provides its definition within the systematics of the law of obligations, including a description of the conceptual features of the lease. This is followed by a description of the object and the subjects of lease of an apartment. Particular attention is then paid to the analysis of the rights and obligations of the lessor and the lessee, with an emphasis on the protection of the lessee as the weaker contractual party.
The issue of securing debts is discussed in the third part of the thesis. After a general overview, a legal consideration of the subject of security follows. In order to define the theoretical background of the subject matter, the thesis contains an analysis of the functions and features of security devices. Based on the results of the legal analysis, the third part of the thesis concludes with a theoretical discussion of their possible division.
The fourth part forms the core of the whole thesis and, based on the results of the previous parts of the present thesis, it provides a detailed examination of the means of security that the legislator provides the lessor with, i.e. security deposit, contractual penalty and the lessor's right of retention. In order to assess the quality of the applicable law, the above-mentioned institutions are compared with their counterparts under the German Civil Code. The comparison includes an analysis of German sources, led by decisions of the Federal Court of Justice and relevant commentary literature.
The conclusion of the thesis takes stock of the comparison made, the premise of which is that although the German legislation contains stricter protection of the lessee as a weaker contractual party compared to the Czech legislation in many aspects, some of its aspects are more favourable for the lessor than in the domestic legislation. In particular, the lack of clarity and the persistent inconsistent view of the legislator are found to be the biggest problems of the Czech legislation on securing the lessor of an apartment.